La Dirección General de la Costa y el Mar acaba de emitir una Orden Ministerial que cierra el debate sobre la revisión del deslinde marítimo terrestre de los bienes de dominio público de la franja de terreno del Islote del Francés en un tramo que llega hasta los 1.050 metros de longitud, es decir, todo el perímetro costero de este islote. La servidumbre de protección será de 100 metros, lo que impide por completo los previstos planes urbanizadores para ese terreno.

Sobre el islote se habían hecho dos deslindes, uno en 1965 y otro en 1970, pero no se había hecho el deslinde teniendo en cuenta la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988. La conclusión de la Orden Ministerial es clara: en el momento de la entrada en vigor esa Ley, hace 33 años, los terrenos, donde se construyó una de las primeras conserveras de pescado en la Isla, La Rocar, en los años 40, no eran urbanos. Era suelo de reserva urbana, lo que equivale a suelo urbanizable, aplicando la Ley del Suelo de 1956, que aún estaba en vigor.

Por tanto, después de la zona de dominio público marítimo terrestre y de la servidumbre de tránsito, que es una franja de seis metros desde la costa, marcada por una línea imaginaria que une los mojones que se colocan sobre el terreno, queda una zona de servidumbre de protección de 100 metros, que afecta a todo el islote. En caso de que el suelo se hubiera determinado como urbano, serían 20 metros y eso permitiría el desarrollo de algún proyecto edificatorio.

El expediente se inició en octubre de 2019, pero antes, en 2015, Costas ya había fijado su postura en un informe incluido en el proceso de redacción del Plan General de Ordenación Urbana de Arrecife, que aún no se ha aprobado. Ni el Ayuntamiento de Arrecife ni el Gobierno de Canarias contestaron a la solicitud de informe por parte de Costas ni presentaron alegaciones, por lo que se entiende que están de acuerdo con el deslinde propuesto. La Autoridad Portuaria de Las Palmas se mostró a favor, mientras que los propietarios, las sociedades Inversiones Islote del Francés y Club de Golf El Cortijo, siguieron reclamando que la zona de servidumbre fuera de 20 metros.

La propiedad defendía el carácter urbano del Islote porque una sentencia de 1993 señalaba que se debía haber incluido esa tipología del suelo en el Plan General de Arrecife de 1991, ya que cumplía con los requisitos legales, al contar con los servicios básicos, como asfalto y suministros de luz y agua. No obstante, el deslinde se debe remitir, según el Ministerio, a la situación del suelo en 1988, cuando entra en vigor la Ley de Costas, y en ese momento el suelo no era urbano, era de reserva urbana, que como mucho se podría equiparar a urbanizable, una categoría inferior.

El Ministerio destaca que en 1988 el Islote del Francés no era suelo urbano

En la Orden Ministerial se destaca que solo se tendrá en cuenta el planeamiento vigente a la entrada de la Ley de Costas, y ese era el Plan de 1969. “Que los terrenos tuvieran en 1991 la consideración de urbanos no puede ser extrapolable a la situación de dichos terrenos en 1988”, dice la resolución. La Orden cita varias sentencias del Supremo que aseguran que para que un suelo sea considerado urbano no es suficiente con que tenga los servicios urbanísticos a pie de parcela “porque pasen casualmente por allí”, sino que deben estar dotados porque la acción urbanizadora haya llegado hasta el lugar, para “evitar el crecimiento del suelo urbano por la proximidad al suelo que ya lo es”. También resalta que incluso teniendo esos servicios, el suelo puede no ser urbano si no se encuentra encuadrado “dentro de la malla urbana”.

Los propietarios sostienen que el deslinde no está justificado y que se produce una modificación “sustancial” del anterior, que se fijó de forma provisional en el año 2019. Para ello presentaron un informe del ingeniero Francisco González González-Jaraba, que según Costas “no contiene prueba alguna para justificar el trazado alternativo propuesto, limitándose a emitir juicios de valor, parcialmente negativos, sobre la delimitación planteada”.

Limitaciones

Sobre esta resolución ministerial se puede interponer un recurso de reposición o directamente un contencioso administrativo. Los propietarios tienen un plazo de un año para pedir una concesión, peo si lo hacen no tendrá incidencia práctica alguna porque no hay ningún edificio en pie. El efecto real de este deslinde es que no se podrán construir ni viviendas ni hoteles, ni ampliar el volumen o la altura de la única edificación existente, que es una nave en ruinas de la antigua conservera.

Al determinar la zona de servidumbre, Costas no expropia, sino que limita la posibilidad de desarrollo urbanístico, pero los terrenos siguen siendo de sus propietarios. Solo se podrían construir viviendas u hoteles con una “autorización excepcional del Consejo de Ministros” por su “excepcional importancia” y “razones económicas justificadas”. Entre lo que sí se podría hacer, con la concesión correspondiente, es un camping con instalaciones desmontables, instalaciones de cultivo marino, salinas o instalaciones deportivas.

Promotores

La cara visible de la propiedad en los últimos veinte años fue Jaime Cortezo, fallecido el año pasado. Cortezo compró el cincuenta por ciento de los terrenos en 1997 a la familia Lamberti, heredera de la conservera, que mantuvo la otra mitad. Primero proyectó un centro comercial similar a uno existente en Boca Ratón (Miami), después un “icono”, que defendió con ahínco el entonces alcalde, Cándido Reguera, llegando a anunciar proyectos de arquitectos reconocidos como Calatrava o Herzog. También se planteó colocar allí el futuro Palacio de Congresos.

Ayuntamiento y Gobierno han hecho estos años propuestas a favor de los dueños

De forma paralela, los propietarios piden la expropiación desde el año 2000 e incluso llegaron a hablar de un precio de 210 millones de euros, lo que amenazaba la supervivencia de las arcas municipales. En el planeamiento municipal de los años 90, el Ayuntamiento dibujó esa zona como parque público y planteó la compensación a los propietarios con terrenos en dos lugares: 34.000 metros en La Bufona y 44.450 metros en Naos.

Después, en la Adaptación Básica del PGO de 2003 sí se contemplaba ya el suelo como urbano, a pesar de que ese instrumento legal no tenía la potestad de cambiar la calificación del suelo. Un año después, el Ayuntamiento planteó un convenio para conservar gran parte del Islote para uso público: construir sobre 4.500 metros, en la fachada hacia Puerto Naos, con 7.200 metros de edificabilidad, dos plantas como máximo, usos de hostelería, restauración y equipamiento recreativo y de ocio, y un veinte por ciento comercial. Y se compensaba además con las naves de Los Betancores y piezas de suelo en La Bufona y Naos.

Tanto el Ayuntamiento como el Gobierno han hecho, durante estos años, varias propuestas que favorecían a la propiedad, a pesar de que no se había fijado aún el deslinde. En el borrador del nuevo Plan le daban al Islote nueve plantas y una edificabilidad de 40.000 metros. El Gobierno de Canarias llegó a elevar esa edificabilidad hasta casi 70.000 metros, permitiendo 405 viviendas en edificios de siete plantas de altura. Todas esas previsiones urbanísticas, que han generado múltiples polémicas, se han esfumado con la Orden del Ministerio.